Четверг, 29. июля Vidmants, Edmunds, Edžus

Надежные и актуальные новости в это время очень важны!

Подпишись на сообщения и будь информирован о самых важных событиях в Лиепае!

Подписаться

Домоуправление на прилавке

Домоуправление на прилавке
08.05.2008 20:24

0

Atslēgvārdi

Разговор

На этой неделе подписан договор между Лиепайской думой и международной аудиторской фирмой «Ernst & Young» (далее – «E&Y») о разработке условий приватизации долей капитала домоуправления «Вецлиепая». Возможно, уже через несколько месяцев самоуправление сможет провести аукцион. Пора наконец-то выяснить, почему самоуправление приступило к приватизации домоуправления и что это будет означать для лиепайчан – клиентов «Вецлиепаи»? Корреспонденты «Курземес вардс» задали вопросы исполнительному директору Лиепайской думы Эдгару Ратсу и заместителю исполнительного директора Рональду Фрицбергсу, который отвечает за то, чтобы возложенная на фирму «E&Y» задача соответствовала интересам самоуправления (и жителей).

Дума не должна заботиться о частных квартирах

– Зачем нужно приватизировать «Вецлиепаю»?
Э.Ратс:
В Латвии квартиры были приватизированы, и здание перестало быть единым целым. Из-за этого в значительной мере деградировало жилищное хозяйство.

В Латвии закон об управлении жилым домом велит в определенные сроки учредить общества по эксплуатации квартир. Но никаких санкций в случае неучреждения общества не предусмотрено. В тоже время в Эстонии, если общество не  создано в срок, суд назначает управляющего домом, и появляется лицо, представляющее здание, нравится это жильцам или нет.

В «Вецлиепае» больше всего приватизированных квартир – более 90 процентов.

Р.Фрицбергс: Большая часть принадлежащих самоуправлению квартир, около 80 процентов, и визиуально, и технически в неудовлетворительном состоянии, в основном в старой застройке, это – проблемные дома.

Э.Р.: В законе о самоуправлениях говорится, что содержание частных квартир не является функцией самоуправления. Прежде чем решать вопрос о приватизации домоуправления, фирма «E&Y» определила и плюсы, и минусы, и риски. 13 февраля сего года дума решила приватизировать одно домоуправление.

Фирма «E&Y» победила в конкурсе на разработку условий и оценки приватизации. Она должна оценить и эти риски. Она также определит, сколько стоит домоуправление. Приватизирующий получит не только функции содержания и эксплуатации, но и должен будет перенять также гарантии, которые самоуправление предоставило домоуправлениям, в свое время взяв кредит для установки теплоузлов. Гарантированный самоуправлением кредит домоуправлению «Вецлиепая» еще составляет 18,3 тысячи латов (на 1 мая).

Руководство домоуправлениями обходится дорого

Э.Р.: Домоуправления в нашей работе – самая трудная сфера. Однозначно, их деятельность нас не удовлетворяет. Мы пытались идти разными путями, чтобы это изменить. Меняли работников, ставили разные задачи, но, к сожалению, следует признать, что уровень поднять не удалось – по крайней мере мне неизвестны пути, как это сделать. Эксплуатационные общества в 99 процентах случаев работают более успешно и несравнимо дешевле администрируют. Общества намного лучше знают проблемы здания. Из тех 500 обществ, которые мне известны, лишь в трех-четырех случаях возникали какие-либо внутренние противоречия и что-то стопорилось. Думаю, приватизация управления еще больше побудит к созданию обществ, и ничего плохого я в этом не вижу.

Р.Ф.: Мы всеми средствами побуждаем создавать общества. Одним из них являются меры по энергоэффективности, в отношении которых дума приняла обязательные правила, предусматривающие, что деньги могут получить те, кто создал общества. На сегодня у нас в Лиепае известны три альтернативных небольших домоэксплуатационных предприятия. Мы хотим, чтобы в Лиепае таких было больше и не было монополии, чтобы они могли успешно конкурировать между собой.

Э.Р.: Самоуправление в свое время поступило неправильно, создав столь крупные домоуправления. Были якобы аргументы, что администрирование обойдется дешевле, но я не думаю, что это дало какой-то огромный эффект. Они не столь близки к проблеме зданий ни в финансовом, ни в техническом, ни в человеческом отношении. Не думаю, что в столь большой структуре можно многое знать о каждом доме, о нуждах жителей.

– Что именно вас не удовлетворяет в работе домоуправлений?
Э.Р.:
Нас не удовлетворяют и суть администрирования, и затраты. Число домов, находящихся на содержании, уменьшается, а административные расходы становятся все больше на фоне общих доходов, которые сокращаются. Во-вторых, трудно сказать о моральной стороне.

– Вы имеете в виду честность?
Э.Р.:
Нет, в этом у меня сейчас особых сомнений нет. Но выработалась огромная рутина. Огромная рутина (с ударением) в системе домоуправлений. Может быть, в домоуправлении «Кароста» она меньше. Работники так долго бились с проблемами, ничего существенного не добились по разным причинам. Продолжают биться, думаю, и сами больше не видят ничего… да, идут, работают и делают, большая часть старается, но я не думаю, что они способны также увидеть это…

– Если я не ошибаюсь, несколько лет назад упоминалось, что административные расходы составляют 6 процентов?
Э.Р.:
Это вопрос о том, что входит и что не входит в административные расходы. Это было сделано искусственно. Так мало не было никогда. В настоящее время самый большой процент – в домоуправлении «Вецлиепая», самый малый – в «Каросте».

Р.Ф.: У домоуправлений есть один большой минус: они не могут привлекать кредитные средства, поскольку являются предприятием самоуправления. Чтобы взять кредит, нужно разрешение думы, а дума его не дает. Разве для покрытия вложений одного дома предоставят кредит? А что делать с остальными?

Э.Р.: В таком случае самоуправление гарантировало бы кредит тем 90 процентам частных квартир.

Р.Ф.: Фактически – не своему имуществу.

Риск: лишние дома

Э.Р.: Один из самых больших рисков, наверное, таков, что в случае приватизации появится желание избавиться от плохих домов. Это – небольшие, деревянные, двухэтажные. Плохое и состояние этих зданий, и плохое социальное положение у проживающих в них.

Волей-неволей то домоуправление, которое останется последним неприватизированным, будет вынуждено взять те дома, которые никто не хочет содержать. У нас есть данные, что около 200 небольших домов ремонту уже не подлежат. Это уже другая проблема. Самоуправление должно подумать о строительстве новых социальных или доходных домов, это было бы решением. Поскольку в старые вкладывать средства нет смысла. Это деньги, пущенные на ветер.

Будут приватизировать услугу

– В комментариях в Интернете говорится: люди считают, что будут приватизированы их дома. Что же на самом деле будет приватизироваться?
Э.Р.:
Это совершенно искаженное представление. Никто не собирается отбирать у людей приватизированные ими дома или квартиры. Это следует подчеркнуть. Речь идет лишь о приватизации услуги.

Р.Ф.: Приватизированы будут принадлежащие самоуправлению доли капитала в ООО «Вецлиепая». И после приватизации домоуправлений в любое время, если жильцы дома так решат, они смогут сменить эксплуатационника или создать свое общество по содержанию.

Появится новый эксплуатационник на старой базе, который должен будет попытаться удержать рынок качеством своих услуг. Если будет плохо работать, то быстро останется без клиентов – без домов.

Аукцион будет открытым

Э.Р.: Согласно закону о завершении приватизации, у каждого имелась возможность инициировать начало приватизации. Юридически в процессе приватизации нельзя было отказать. Но у инициатора приватизации преимуществ нет абсолютно никаких. В дальнейшем процесс происходит совершенно открыто.

Р.Ф.: В течение месяца фирма «E&Y» должна разработать условия приватизации. Затем они будут рассмотрены на финансовом комитете, потом в течении двух недель фирма должна будет разработать проект договора об отношениях нового эксплуатационника с самоуправлением (поскольку придется обслуживать также квартиры самоуправления), разработать процедуру продажи долей капитала и установить цену долей капитала. У самоуправления нет практики продажи долей капитала.

Далее последует открытый аукцион. Конечно, об этом будут решать депутаты.

Э.Р.: Если все пройдет гладко, то это может произойти примерно через два месяца. Предложения оценит комиссия по закупкам думы. Процесс не будет затягиваться, за этим последует решение думы.

– Будет ли продано также какое-либо недвижимое имущество?
Э.Р.:
Нет, у домоуправления «Вецлиепая» такового нет, оно работает в арендуемых помещениях. Есть только движимое имущество, офисное оборудование, транспорт.

Р.Ф.: Самую большую ценность представляют договоры о содержании (найме), которые перейдут по наследству в процессе приватизации, но это не означает, что эксплуатационные отношения будут вечными. Все будет зависеть от того, насколько жители окажутся довольны предлагаемыми новым эксплуатационником ценой и качеством.

– Очевидно, приватизирующий переймет также денежные потоки. А как быть с домами с негативным и позитивным балансом?
Э.Р.:
Будет зафиксировано состояние на определенный день, и процесс продолжится. Фактически поток денег является одним из крупнейших рисков. Мы должны получить такого эксплуатационника, который хочет заняться этим бизнесом. Не должно быть так, когда одна условно фиктивная контора перенимает большой поток денег и исчезает. Это один из упомянутых крупнейших рисков. Поэтому условия разрабатывает международная аудиторская фирма, таким было требование депутатов.

Р.Ф.: Для претендентов критерии разработает «E&Y». Небольших, не имеющих мощностей нужно попытаться отсеять, чтобы выбор мог пасть на такие фирмы, у которых есть и финансовый оборот, и опыт. Полученные в ходе приватизации средства – мы не лелеем больших надежд на то, что они будут крупными – мы охотно вложили бы в улучшение домов.

– Есть ли потенциальные претенденты среди фирм, которые уже работают в Лиепае?
Э.Р.:
Те несколько эксплуатационников, которые имеются, работают хорошо. Но пока это очень небольшие предприятия. Смогут ли они освоить объем?

– Будут ли в условиях приватизации устранены те риски приватизации, о которых «E&Y» упоминает в исследовании?
Э.Р.:
Я думаю, да. Но кое-что может и остаться. Мы ведь не можем заставить приватизирующего не вносить изменений в условия оказания коммунальных услуг, например, в договоры с «Лиепаяс энергия». Не сказано, что для него это будет приемлемо.

Р.Ф.: До сих пор домоуправления пытались выполнять эти договора, но на данный момент (6 мая) «Кароста» и «Яунлиепая» еще не рассчитались в 100-процентном объеме, но стараются.

– Ваше предложение жителям?
Э.Р.:
В первую очередь, самим выбирать эксплуатационника дома или создавать эксплуатационные общества. И общество сможет заключить договор с новым эксплуатационником, если пожелает. Жители максимально должны постараться договориться.

Тому, кто приватизирует домоуправление, придется постараться удержать бизнес. Частный бизнес, несомненно, более эффективен, чем самоуправленческий. Думаю, услуга не подорожает. Самый большой вызов: как содержать этот дом.

Главное – процессы утепления. Я не вижу никакой возможности, чтобы тариф на тепло мог снизиться, он будет расти и расти. Единственный способ с этим бороться – утеплять дома.

– Нет ли задумки приватизировать домоуправление по частям?
Э.Р.:
Есть такая задумка. Если этот процесс приватизации останется безрезультатным, то следующее предложение исполнительной дирекции будет таким. Цель приватизации не в том, чтобы заработать, а чтобы получить реального эксплуатационника, который может выполнять эту функцию.

Жилищное хозяйство в Лиепае

В городе 5421 жилой дом, из них

2170 многоквартирных домов с 38 262 квартирами (данные за 2006 год).

В ведении домоуправлений до приватизации находились 1423 дома с 31 760 квартирами.

Общества по содержанию домов:  около 500.

В ведении домоуправлений на 7 мая 2008 года было 933:
«Кароста» – 205,
«Вецлиепая» – 418,
«Яунлиепая» – 310.

Приватизированные квартиры:
«Вецлиепая» – 90 процентов,
«Яунлиепая» – 85 процентов,
«Кароста» – 75 процентов.

Самоуправлению еще принадлежат около 4700 квартир.

Административные расходы:
«Вецлиепая» – 20 процентов (в год на 1 квартиру 781 лат, пишет «E&Y»),
«Яунлиепая» – 18 процентов,
«Кароста» – 17 процентов.

Годовой оборот (в тысячах латов), не считая взимаемую за отопление плату «Лиепаяс энергия»:
«Вецлиепая» – 2494,
«Яунлиепая» – 1803,
«Кароста» – 819.

Квартплата/эксплуатационная плата

«Кароста»: от 0,08 лата/кв.м в небольших домах (финского типа), пользующихся лишь услугами дворника, до 0,74 лата/кв.м (для одного дома на три года, с замененной кровлей); средняя плата: 0,30 лата за кв.м.

 «Яунлиепая»: от 0,29 лата/кв.м (в 30 домах) до 1,04 лата/кв.м (в доме, где меняют кровлю). В домах, где проводится более серьезный ремонт, плата в среднем 0,55 за кв.м.

«Вецлиепая»: от 0,30 лата/кв.м до 1,90 лата/кв.м (для одного дома, в котором будут менять кровлю). В домах, где проводится более серьезный ремонт, плата в среднем временно составляет 0,60 лата/кв.м

Источник: исполнительная дирекция думы.

Влияние приватизации на рынок обслуживания

Плюсы: повышается конкуренция на рынке обслуживания; нехарактерные для самоуправления функции передаются бизнесу; качество обслуживания улучшается.

Минусы: самоуправление частично теряет контроль над рынком обслуживания; возможно, потребуются деньги для обеспечения спроса на квартиры самоуправления.

Риски приватизации домоуправлений

Риски для самоуправления: эксплуатационники могут отказаться от нерентабельных домов; взыскание дебиторских задолженностей или объявление зданий аварийными может вызвать дополнительный спрос на помощь самоуправления; могут состояться судебные процессы в отношении самоуправления, как владельца квартир, за невнесение вложений.

Риски для жителей: ухудшение качества услуг, рост платы за обслуживание.

Источник: проведенное «Ernst & Young»  исследование «Разработка политики развития и содержания лиепайского жилья до 2015 года» – самоуправлению эта работа обошлась в 38 810,20 лата, включая НДС.

 

Ольга Кочуева, маникюрша, живет в доме, находящемся на содержании «Вецлиепаи»:
– Говоря о приватизации домоуправления «Вецлиепая», мне кажется, ничего существенно не изменится. Как был бардак, так и будет. За все ведь так или иначе платить будут жильцы из своего кармана. Если нужен какой-то ремонт, то это делается только на наши деньги, не на чужие. Те, кто приватизирует домоуправление, не станут ведь работать бесплатно, они захотят для себя что-то заработать. Можем ли мы, жильцы, что-то изменить или на что-то повлиять, если говорить о приватизации? Но ясно одно – без такой системы домоуправления тоже не обойтись.


Отношение к приватизации домоуправлений в других местах Латвии

Рига: надо продать доли домоуправлений

Заместитель председателя Рижской думы Янис Диневичс частично повторяет слова Э.Ратса и Р.Фрицбергса: домоуправления не являются функцией самоуправления, и тоже приводит Эстонию в качестве примера для Латвии.

Подготовленное Я.Диневичсом предложение приватизации домоуправлений предусматривает продать 49 процентов долей капитала самоуправления в домоуправлениях – в Риге таких 15, и интерес претендентов – по трое-четверо на каждое домоуправление. Если приватизация не будет начата, инициаторы приватизации могут подать на думу в суд.

Я.Диневичс ожидает, что от приватизации будет выручено 30 миллионов латов, которые пойдут на приведение в порядок тех домов, в которых имеются общества по содержанию. Так как 51 процент долей капитала остался бы у самоуправления, Я.Диневичс считает – рисков в приватизации нет никаких. Для самоуправления важно сохранить доли капитала, ведь не все квартиры еще приватизированы. «Думаю, что услуга дороже не станет, ведь плата за содержание – это процесс договоренности, – говорит Я.Диневичс. – Главное слово теперь за депутатами».

Талси: приватизировать не собираются

Член правления ООО самоуправления «Талсу наму парвалде» Валдис Немиерс, возглавлявший домоуправление долгие годы, считает: «Было бы неправильно приватизировать домоуправление. Вкладчик свои деньги захочет получить обратно. От кого? От владельцев квартир. Это означает, что плата может лишь возрасти. Талсинское домоуправление никто не предлагал приватизировать.

В Талси плата за содержание домов не менялась с 1997 года, в благоустроенных домах она составляет 0,15 лата/кв.м, но с июля этого года будет 0,25 лата/кв.м – до тех пор, пока их жильцы не решат иначе. Есть отдельные дома, в которых платят 0,35 лата/кв.м, когда жильцы сами так решили, потому что необходим более крупный ремонт. Конечно, нынче 15 сантимов – уже ничто. Административные затраты составляют около 3 сантимов за кв.м. Мы содержим 133 многоквартирных дома. В управлении работают 57 работников, из них 27 – дворники. У нас нет ни долгов, ни потерь. Возможно, нам до сих пор везло потому, что у нас нет текучести кадров, работаем на совесть и стараемся деньги экономить. Ремонты выполняем сами – выходит дешевле.

Отделение от домоуправления может быть хорошим делом. Но что произойдет через несколько лет? Предусматривается, что тогда содержанием домов сможет заниматься только профессиональный эксплуатационник со специальностью «управдом».

Пример содержания

В Талси на ул.Дарба, 21 находится обычный 56-квартирный дом. У него, как и у многих других в Талси, до сих пор уже утеплены торцевые наружные стены. Эту работу выполняют двое рабочих домоуправления, в распоряжении которых имеется крепящийся к крыше и передвижной лифт.

Содержание этого дома в числах.

При квартплате 0,15 лата/кв.м у дома на 1 января 2008 года были накопления 5,7 тысячи латов. Чтобы выполнить утепление одного фасада, необходимо 15 тысяч. Жильцы решили, что с мая они будут платить 0,30 лата за кв.м. Тогда к концу года накопления составят 12,4 тысячи.

Обязательные расходы на содержание этого дома за год: налог на недвижимость – 81,75 лата, дератизация – 52 лата, сбор и депонирование крупногабаритных отходов – 110 латов, работа дворника – 1500 латов, руководитель работы дворников – 380 латов, содержание внутренних сетей, сантехнические работы – 930 латов, административные расходы – 800 латов. В год при квартплате 0,15 лата/кв.м доходы дома составляют 5303 лата, расходы – 3921 лат, остаток – 1380 латов.

Дорогое существование дома

Если рассмотреть баланс затрат по любому дому нашего самоуправления, можно обнаружить много любопытного. Для примера мы взяли  документы, подготовленные по итогам 11 месяцев прошлого года для дома на ул.О.Калпака, 103. Первое, что бросается в глаза – дороговизна…

Дом 56-квартирный. Тариф составлял 24 сантима на кв.метр, теперь – 30. Начисленная плата за содержание – 8091 лат, фактически же недополучено 726 латов. Позже этот долг снизился. Затраты же, если верить всем данным, составили 14 118 латов. Как же они распределились? Санитарный уход и обслуживание составили 1464 лата – это 10,4 процента всей суммы. Административно-управленческие затраты – 2719 латов, или 19,3 процента, что в общем-то многовато. Но больше всего средств ушло по разделу «Техническое содержание дома» – 8749 латов, или 62 процента.

Дело в том, что приведенные цифры можно интерпретировать по-разному. К примеру, в административные затраты входят «услуги юриста», непонятно, что это такое, так как юрист получает зарплату в соответствии со штатным расписанием. Особенно много вопросов в связи с «техническим содержанием». Они возникают сразу после просмотра приложенных расшифровок. Сразу возникает вопрос: а нет ли приписок? Например, такие работы, как осмотр помещения теплоузла, составление заключения, осмотр потолка в квартире №40. Или отключение и включение горячей воды в квартире №12 – неужели так трудно вентиль повернуть сначала в одну, потом в другую сторону? Правда, сюда еще обезвоздушивание почему-то приплетено. И трижды ремонтировался люк на крышу в одной из секций. Выходит, за брак платили.

Самым кричащим, пожалуй, была подпитка внутридомовых сетей отопления горячей водой 30 ноября. Во-первых, вопрос о том, кто и зачем эту воду спустил? За это якобы заплачено «Лиепаяс энергии» 805 латов. Во-вторых, это более тысячи кубометров, как этот объем загнать в трубы? В-третьих, известно, что при наличии теплоузлов за отопление мы платим по счетчику. Одним словом, сомнений предостаточно.

Нора Дрике,
Кирилл Бобров,
«Курземес Вардс»

Популярные

Войти

Регистрироваться

Klikšķini šeit, lai izvēlētos attēlu vai arī velc attēla failus un novieto tos šeit.

Spied šeit, lai izvēlētos attēlu.

Снимок должен быть в формате JPG, максимальный объем - 10Mb.

Регистрироваться

Lai pabeigtu reģistrēšanos, doties uz savu e-pastu un apstiprini savu e-pasta adresi!

Забыл пароль

PALĪDZĒT IR VIEGLI!

Atslēdz reklāmu bloķētāju

Portāls liepajniekiem.lv jums piedāvā svarīgāko informāciju bez maksas. Taču žurnālistu darbam nepieciešami līdzekļi, ko spēj nodrošināt reklāma. Priecāsimies, ja atslēgsi savu reklāmu bloķēšanas programmu.

Kā atslēgt reklāmu bloķētāju

Pārlūka labajā pusē blakus adreses laukam ir bloķētāja ikoniņa.

Tā var būt kāda no šīm:

Uzklikšķini uz tās un atkarībā no bloķētāja veida spied uz:
- "Don`t run on pages on this site"
vai
- "Enabled on this site"
vai
spied uz