Подземные камни «Рожу галерия»

Прогуливаясь по Лиепае, мне нравится фантазировать, как здесь могло бы быть. Задумки нового строительства добавляют к этой игре остроту чили, когда пытаюсь своими глазами разместить макет «Рожу галерия» на бывшей площади, где стоял Ленин, в подземной части ул.Зивью и перед «Курземе» под землей. Как я смотрела бы на это, стоя на тротуаре или направляясь по подземному ходу из одного магазина в другой. Как бы я чувствовала себя? На этом месте игра заканчивается. Как знать? Подземные туннели будут хорошими или плохими? Перед глазами всплывает сырость туннелей Рижского вокзала, грязь и попрошайки. Что будет рядом с площадью Рожу? Рижское пугало или парижский Лувр?

Скорее всего, рано или поздно идея «Рожу галерия» дойдет до общественного обсуждения. На какие вопросы нам, горожанам, надо будет знать ответы, чтобы мы могли сказать: это хотим, а этого не хотим?

В этом месяце акционерное общество «Мэс Лиепаяй» обратилось в думу с заявлением об аренде подземной части улиц площадью 3000 квадратных метров. Однако для реализации своей задумки «Мэс Лиепаяй» главным препятствием сейчас усматривает не возможности технического или юридического решения, а одного депутата правящей коалиции – архитектора и предпринимателя Улдиса Пиленса, которого обвиняют в конфликте интересов.

Неожиданный поворот дискуссии к оскорблениям заставляет думать, что для достижения цели все средства хороши, и любой ценой.

Этой статьей я хочу сказать: лиепайчане, раскройте глаза!

Комиссия замыслы откладывает

В ноябре прошлого года строительный консультативный совет Лиепайской думы акцептовал идею строить рядом с площадью Рожу четырехэтажный общественно-торговый центр «Рожу галерия», с включением в объект также оборудованного пространства под ул.Зивью, ул.Пумпура и вдоль магазина «Курземе» с подземными автостоянками и местами торговли, с примечанием, что необходимо предложить лучшие решения транспортного движения к проектируемому зданию и от него.

Комитет развития Лиепайской думы, в котором участвовало, правда, только четыре депутата, в феврале повторно рассмотрел строительную идею «Рожу галерия» и связанные с ней предложенные девелоперами проекта решения транспортного потока. Идея самого здания никаких вопросов больше не вызвала. Теперь думцам было предложено четыре варианта движения с въездом/выездом под землю: 1) ул.Зивью/ул.Пумпура; 2) только ул.Зивью; 3) ул.Зивью и на повороте с ул.Лиела на ул.Зивью; 4) в конце площади Рожу, образуя как бы т-образный перекресток в месте соединения ул.Зивью и ул.Лиела, плюс предлагают на ул.Лиела, в квартале педагогической академии, устроить проезжую часть по обе стороны трамвайных путей (такое решение архитекторы предлагали еще в 2003 году на пленэре по застройке площади Рожу). Ни один из этих вариантов не был акцептован, вопрос был отложен. Депутатов не убедили слова архитектора Элмара Данишевского, занимающегося транспортными развязками лиепайских улиц: «Этот (4-й) вариант пропускную способность транспорта не уменьшит ни на один процент, будет улучшен поток транспорта. (..) Цель центра города, возможно, не в создании настолько удобного потока, который вызвал бы новую дополнительную нагрузку».

Кроме того, в февральское предложение девелоперы включили меньшее число мест парковки – вместо прежних 531 уже только 300, и вместо двух этажей подземной автостоянки планируют только один. Архитектор «Рожу галерия» Андрис Кокинс поясняет: «При проектировании торгового центра «Рожу галерия» число автостоянок было подсчитано согласно требованиям Латвийского государственного стандарта, который определяет, что на каждые 40 квадратных метров торговой площади необходимо предусмотреть одну автостоянку. Для обеспечения этого требования в проектном предложении будет предусмотрено строительство стоянки на 320 автомашин. С учетом того, что обычно такие большие автостоянки не заполнены, можно смело утверждать, что их можно будет использовать и для обслуживания других объектов центра».

На комитете вопросы задавали все четыре депутата. Самые большие возражения выдвигал единственный думский политик-архитектор Улдис Пиленс, критикуя главным образом сокращение коэффициентов для автостоянок и рекомендуя проектировать объект с въездом/выездом под землю только в пределах уже арендованного земельного участка.

Только в конце дискуссии у городского головы Улдиса Сескса появился вопрос: «Кому принадлежит подземная часть улиц? Дума должна решить, сдавать ли ее в аренду. На каких условиях? Оборудуют ли предприниматели в обмен за это автостоянки?»

Сдавать ли подземную часть улиц

«Спор по сути не о технических решениях, как это построить, а о возможности использования подземной части вне пределов земельного участка не только для попадания на подземную автостоянку, но и о превращении подземной части в широкое публичное пространство, соединяющее общественно значимые объекты центра города. В этом вопросе, разумеется, необходимо соглашение между думой и предпринимателем, – считает А.Кокинс. – Если это не решить сегодня, то придется сделать завтра. Думаю, что в очень далеком будущем такие решения будут для всего центра. Специалисты транспорта говорят, что уже сейчас в историческом центре города не хватает около тысячи стоянок. Вряд ли над землей эти площади можно будет найти – их надо создать, решая вопрос с подземной частью. Если он будет решаться только в пределах земельного участка, то не даст должного эффекта. От перестройки подземной части улиц жители потеряют только стоящий на улицах транспорт, зато получат приведенные в порядок улицы, которые в техническом плане будут намного долговечнее, так как будут возведены на особо прочных основаниях. Надземная поверхность должна использоваться для пешеходов, насаждений, детей и отдыха.

В этом случае подземное пространство даст много плюсов городу и жителям. Будет связь между объектами и стоянками. В нашем климате иногда принципиально не хочется выходить из зданий, поэтому считаю, что в Лиепае должно быть максимально много крытых публичных пространств, так как хорошая погода бывает редко. Разумеется, у думы появится основание потребовать от этих предпринимателей создания мест для детских игр, молодежных развлечений, но в то же время надо радоваться, что в Лиепае есть предприниматели, готовые вкладывать не только в частный бизнес, но и в развитие городской среды и транспортной инфраструктуры».

В Латвии аналогичный прецедент имеется по крайней мере один: в Риге шесть лет назад финская компания «Stocmann Centrs» на арендованной земле под ул.13 января хотела построить подземную автостоянку и пешеходный туннель. Идея до сих пор не реализована. Главный архитектор Риги Янис Дрипе на вопрос о возможных рисках при планировании строительства под улицами отмечает, что такие идеи необходимо решать комплексно, в соответствии с городской стратегией, чтобы не создавать препятствий для долгосрочного развития. Важно, чтобы решения не нарушали функции улиц и не мешали коммуникациям, поэтому необходимо предусмотреть сервитуты.

Главный архитектор Лиепаи Ивета Ансоне отмечает, что дума или политики должны уяснить, в каком объеме самоуправление готово сдавать в аренду. «Основной вопрос – даст дума девелоперам подземное пространство или нет. Необходимо оценить также обретение. Что самоуправление получит взамен? Автостоянок в центре у многих объектов в настоящее время нет. Новым объектом можно было бы решить проблемы многих окружающих объектов. Надо знать, решаем ли мы вопрос только об этом объекте, а часть улицы к нему не даем? Это стратегически важно, – говорит И.Ансоне, – в таком масштабе, как объект спланирован, без подземных автостоянок его решить невозможно. Фирма «СПИ Вентспилс» еще разрабатывает рекомендации для транспортной схемы центра города, работа должна быть завершена к новому году. Мы хотим добиться оптимального, чтобы новый объект по возможности меньше влиял на нынешнюю ситуацию, чтобы меньше нужно было менять остальную транспортную схему. Поспорим и будет хорошо – найдем золотую середину, и она будет лучшим решением». Одновременно в этом году предусмотрено также разработать детальную планировку центра города.

Предприниматели: Лиепая лишится неприглядной площади

На вопросы отвечают член правления «Мэс Лиепаяй» Айвар Бургис и член совета Ивар Кесенфелдс.

– Почему ваше строительное предложение именно такое – общественный центр вместе с подземным пространством улиц?»

И.Кесенфелдс: – Мы к этому проекту подходим с большой ответственностью и понимаем, что этот объект является существенной составной частью центра Лиепаи и его надо рассматривать в контексте с окружающими зданиями. Поэтому наш строительный замысел предполагает совершенствование возможностей перемещения и парковки в центре города, что является более дорогим решением. Но мы убеждены, что и городу, и нам, как предпринимателям, которым принадлежит и другая собственность в центре города, такое решение принесет пользу. В настоящее время в центральной части города ситуация с автостоянками близка к критической.

– А зачем вам нужны подземные строения? Имеется много зданий в контексте с окружающими зданиями без застроенной подземной части.

А.Бургис: – «Мэс Лиепаяй» на этот вопрос смотрит более широко и с перспективой. Мы предлагаем решение, которое еще больше оживит центр города, увеличит в нем общественное пространство, возможности проведения времени, покупок и развлечений. Разумеется, это требует дополнительных помещений. Лучший европейский опыт показывает, что такое решение удачно и от этого выигрывает не только город, но и предприниматели, а также, и это немаловажно, мелкие поставщики услуг и магазины, находящиеся в ближайших окрестностях, так как больший выбор способствует наплыву людей. Разумеется, дополнительные площади и объекты на плотной территории создают новые вызовы, но мы убеждены, что данное предложение развития обдумано.

– Почему вместо двух этажей подземной автостоянки вы сейчас планируете один?

А.Б.: –  Во-первых, это альтернативное предложение строить одну, но более обширную подземную стоянку согласно действующим нормативам, полностью удовлетворяет необходимое число мест парковки. Во-вторых, этот вариант был предложен не только исходя из экономических соображений, но и потому, что на предыдущих обсуждениях проекта эксперты высказывали замечания, что такая большая автостоянка могла бы вызвать большой наплыв автомашин и заторы. Мы прислушались к этому замечанию.

– Что может обрести Лиепая?

И.К.: – Город получил бы инвестиции размером около 30 миллионов латов, или одни из самых больших когда-либо вложенных в Лиепаю инвестиций. Город обрел бы много новых рабочих мест, упорядоченную инфраструктуру центра, столь необходимые автостоянки в центре города, дополнительные налоги в бюджет города, а также арендную плату за землю. И наконец, город получил бы дополнительную общественную и зеленую зону в центре.

– Кто за это будет платить?

А.Б.: – Перестройку подземного пространства будет финансировать «Мэс Лиепаяй», обновляя также надземную часть и коммуникации. Мы согласны принимать участие также в перестройке участка ул.Лиела.

– Что обретет ваше предприятие, построив подземные объекты?

И.К.: – Мы убеждены, что сможем реализовать этот проект так, чтобы лиепайчане могли им гордиться. Мы будем рады реализованному проекту, а также этот проект в перспективе начнет приносить нам прибыль.

Упрекают в конфликте интересов

– Как вы оцениваете диалог с Лиепайской думой?

И.К.: – Диалог неплохой, но проблема в конфликте интересов предпринимателя и депутата Улдиса Пиленса и заинтересованности, чтобы этот проект максимально затормозить.

– В чем вы усматриваете конфликт?  

А.Б.: – В 2002 году Лиепайская дума сдала эту площадь в аренду обществу «Мэс Лиепаяй» на 30 лет. В 2003 году «Мэс Лиепаяй» с бюро Улдиса Пиленса заключило предварительный договор на проектирование и строительство общественного центра.

И.К.: – И для нас, как девелоперов, и для лиепайчан предложенное бюро Улдиса Пиленса архитектурное решение было неприемлемым.

А.Б.: – По соглашению между заказчиком и исполнителем, после прекращения сотрудничества с Улдисом Пиленсом «Мэс Лиепаяй» до 2 декабря 2006 года не имело права реализовать на этом месте другой проект, либо его нужно было заказать у бюро У.Пиленса.

И.К.: – Когда мораторий закончился, 29 декабря 2006 года «Мэс Лиепаяй» вышло в свет с презентацией нового проекта – на этот раз в исполнении архитектурного бюро «АКА биройс». Строительный консультативный совет (членом консультативного совета, кстати, является сам Улдис Пиленс) его рассмотрел, высказал замечания. После их принятия во внимания в ноябре прошлого года проект был повторно представлен консультативному совету. Проект был признан удачным и была поддержана его реализация.

По нашему мнению, сейчас Улдис Пиленс, критикуя проект на комитета развития думы, тормозит его потому, что его собственный проект ранее был отклонен и он понес материальные убытки.

Городскую землю нужно использовать в интересах города

На вопросы и упреки отвечает депутат думы, архитектор Улдис Пиленс.

– Почему вы возражаете против подземного строительства в случае с «Рожу галерия»?

– Проблема ведь не в надземном или подземном строительстве. Проблема в градостроительной оценке нагрузки, которая дополнительно ляжет на общественную активность. Не слишком ли большая эта нагрузка, правильно ли она решена.

В первую очередь, нужно решить вопрос с количеством стоянок. Предлагаемая версия в центре увеличивает общественную активность примерно на 12 000 квадратных метров. Правила городской застройки определяют: в Лиепае на каждые 10 торговых кв.м нужна одна автостоянка. Согласно этому методу получается примерно 1000 парковочных мест. Кроме того, исторически сложилось, что у торгового центра «Курземе» стояночных мест нет. И гостинице «Лива» были бы нужны свои нормативные стоянки. При определении числа стояночных мест в пределах земельного участка необходимо решить организацию транспортного узла.

Во-вторых, транспортная схема. Здесь одной из важнейших задач является определение территорий для одноуровневых или многоуровневых стоянок и подсчет общей вместимости стоянок центра – это относится не только к данному объекту. Уже сегодня видно, что везде, где реализовано требование места для одной машины на 10 кв.м, все они заполнены, в том числе на территориях, не обладающих таким магнитным эффектом. Нельзя сейчас рассматривать локально одну тему без этой, транспортной схемы. Логично, что появятся дополнительные проблемы с движением.

В-третьих, мы говорим не о частном, а о земельном участке самоуправления, где определение этих общественно значимых функций очень важно.

– Можно ли требовать, чтобы владельцы создавали стоянки для объектов, уже сданных в эксплуатацию без стоянок, как, например, «Курземе»?

– Юридически сделать это трудновато, но развитие ведется на земле самоуправления. С появлением такого огромного магнита мы не можем просто закрыть глаза, сказав, что будет 300 стоянок, и об остальном не думать, в ожидании, что все решится само собой. Уже сегодня центр заполнен автомашинами и без нового объекта.

– Если бы предприниматели предложили соответствующее число стоянок, то один вопрос был бы решен.

– Да, это можно сделать, углубляясь в землю, скажем, на два уровня, как это сначала предполагалось. Если предпринимателям это невыгодно, то нужно смотреть, не слишком ли большое предложение, если нельзя решить вопрос с автостоянками.

– Могут ли двухуровневые улицы служить шагом в направлении реализации необходимого числа стоянок?

– Каким образом? Как мы слышали, это были бы дополнительные 1000 – 1200 квадратных метров торговой площади «Курземе» – под улицами. Это значит, что по правилам дополнительно нужны около ста стоянок. Только вопрос об общей вместимости, необходимости закрытия улиц для съездов.

– Что вы называете закрытием улиц?

– Улицы традиционно имеют две функции. В первую очередь, функция организации движения, во-вторых – инженерно-технические функции: вода, канализация, электричество, телефон – все необходимое. Все это проходит через улицы. Поэтому имеющаяся сеть улиц, принадлежащая самоуправлению, объединяет эту инфраструктуру. Закрыв какую-нибудь из улиц, нужно менять схемы всей сети. Технически это возможно.

– Что вы имеете ввиду, говоря, что не существует мировой практики закрытия улиц, поскольку может измениться градостроительная и экономическая ситуация?

– Городские сети всегда старались сохранить – они как реки, как коридоры. Смена ситуации означает, например, переоборудование транспортной улицы в пешеходную или наоборот, преобразование улиц из улиц с односторонним движением в двухсторонние или наоборот. Прокладку коммуникаций по ближайшим маршрутам, а не по самым дальним. Города, имеющие много денег, прокладывают резервные каналы коммуникаций, оставляя возможность потом заполнить их необходимым. Если мы здесь закроем улицу, даже если кажется, что она открыта, то, с точки зрения инфраструктуры, мы ограничиваем возможности изменений. Или, допустим, если бы город пошел по пути обновления генеральных коммуникаций, что нам необходимо, только нет средств.

И еще раз: мы говорим о собственности самоуправления, которую необходимо максимально эффективно использовать для общих нужд инфраструктуры. Если мы ликвидируем коммуникации или другие функции этих улиц, то должна быть достаточно ясная аргументация, что мы, город, получаем в обмен на это. Если мы сдаем в аренду площади и получаем дополнительные проблемы, то это не слишком умная городская политика.

Нора Ляудума,
«Курземес вардс»

На глупость отвечать тяжело

– Каков ваш ответ на высказанное в ваш адрес обвинение, что вы подвержены конфликту интересов, поскольку ваш собственный проект в этом месте не был реализован?

Улдис Пиленс: – На глупые тексты трудно что-то ответить. Поэтому, в сущности, нет никакой необходимости вступать в дискуссию о совершенно идиотских аргументах.

Я не выступал против строительства ни тогда, ни сейчас. Думать, что мы сидим без работы и поэтому нужно блокировать какое-то мероприятие – считаю, что в лучшем случае это глупо. Если аргументация переходит на такой уровень, то нет никакой необходимости дискутировать.

Факты

Идея торгово-развлекательного центра «Рожу галерия»

Заказчик: АО «Мэс Лиепаяй» (Андрис Григис, Айвар Бургис, ООО «МИГ Холдингс»)

Проектировщик: «АКА биройс», Андрис Кокинс

Место: в историческом центре Лиепаи между улицами Стендера, А.Пумпура и Зивью

Собственник:  самоуправление

Планируемая площадь: 12 238 кв.м, четыре этажа

Необычное: «Мэс Лиепаяй» желает арендовать у самоуправления 3000 кв.м под улицами, чтобы под землей соединить «Рожу галерия», Дом латышского общества, магазин «Курземе»

Автостоянки: подземная одноэтажная и на ул.А.Пумпура на 316 мест; предыдущий вариант – подземная двухэтажная на 531 место.

Инвестиции: около 30 миллионов латов

Озеленение: старые деревья будут спилены, вдоль ул.Стендера посажены новые.

В мире в исторических центрах практика застройки разная. Если правила слишком сложные, тогда привязка ведется только к старой архитектуре и небольшим дорогим магазинам. Вторая версия – впустить в центр активный объект, чтобы сделать его интереснее. Вот ответ, зачем в этом месте вообще нужна застройка, считает главный архитектор города Ивета Ансоне.